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北京“酒店式公寓禁向个人出售”或误读

来源:每经实习记者 尚希 发自北京

   昨日(5月20日),由北京市住房城乡建设委、北京市发展改革委、北京市规划委、北京市国土资源局四大部门联合发布的《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》,旨进一步规范北京市酒店类项目的开发经营行为。看似简单的政策,却因为如何界定"酒店式公寓"引发了诸多争议。
  
到底政策指向了谁?

  在昨日发布的这份通知上,《每日经济新闻》记者看到,其中有一条明确提出:2010年5月31日后通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套(间)办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。市住建委相关负责人在此前接受媒体采访时表示,作为酒店性质的土地开发项目,不能当做住宅销售。

  "其实针对的并非是酒店式公寓,而是打着酒店式公寓旗号的产权式酒店。"北京中原三级市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》。此前部分媒体报道的关于"酒店式公寓禁向个人出售"这一说法,张大伟认为有失偏颇。"很多报道混淆了酒店式公寓和以酒店立项的项目,我认为政策限制的并非前者。"

  据《每日经济新闻》了解,这种产权只有40年,以酒店立项的项目,严格说来应该称之为"产权式酒店",但由于在市场交易中存在一些阻碍,为了获取更好的市场收益,开发商往往将这类项目包装成"酒店式公寓"。

  "产权式公寓酒店的实质就是酒店,其软硬件配套都是按照酒店标准来配置,且纳入酒店行业管理范畴,它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。"张大伟告诉《每日经济新闻》,产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住,而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租,以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。在他看来,产权式酒店才是政策中所限制的一类项目。

  随后,《每日经济新闻》记者致电"链家地产"市场分析师张月,对于这一政策,张月也表示仍有疑虑,"我现在也不太清楚到底是针对酒店式公寓这样的经营类项目,还是说不允许以酒店立项的项目这么做,所以不好评断。"
  
开发商摸不着头脑

  "说实话,我们都搞不清到底在调控哪一部分",北京某房地产开发公司一位不愿具名的负责人告诉《每日经济新闻》,由于通知中并未以产权年限为标准来限定,所以该负责人表示通知中所涉及的"酒店类项目"的管理办法,并不能真正起到作用。

  "我认为政策应该从产权的年限上严格规定,明确表示禁止40年产权以酒店立项的项目。就好像此前对于别墅项目的限制,开发商只要换个名字不叫别墅,照样没事。所以在我看来,政策还不够明晰。"

  对于"酒店式公寓禁向个人出售"这一说法,该开发商也并不赞同。"在国外,酒店式公寓非常盛行,但在北京现有大部分酒店式公寓都是虚有其名。"在他看来,政策的出台也并不应该是在限定整个酒店式公寓这种业态。

  他表示,这种只有40年产权的酒店项目,并不能称为酒店式公寓,而是自己包装成这样一个好听的名字。但目前的政策并不应该是限制整个酒店式公寓这种业态。

  关于通知中提出的"酒店类项目"到底为何,《每日经济新闻》记者并未能从市住建委获得明确的答复,"各媒体都有解读政策的权利,所以一切内容请参考通知原文。"当记者提出,是否只是限定产权只有40年以酒店立项的项目而非整个酒店式公寓,工作人员也并未作答。

  据北京中原统计数据分析,这类产权只有40年的房源不到1%。而且这部分项目主要也是一些住宅类地块或者商业地块的配套建筑。因此,在张大伟看来,限制酒店销售成住宅对北京市场的影响不大,而这一政策的出台则是希望能够提前避免一些市场弊端。

  对此,开发商却持有不同的意见,"我觉得房价反而会涨。"上述开发商告诉《每日经济新闻》,目前这类40年产权的酒店项目更多的扮演了一种"住宅替代品"的角色,在此之前,该类项目与70年产权的正常住宅项目填满了整个房地产市场,如今,撤销其中一方,在需求不变的情况之下,供给的缩小便会导致价格的上升。
  
政策的出台旨在提醒大众

  随后,《每日经济新闻》记者采访了中国房地产协会秘书长顾云昌,对于这一通知,顾云昌认为,由于目前房地产市场投机需求较大,所以开发商将商业地产改为住宅出售,这种违规行为希望能得以制止。"通知中指向的应该就是商改住这一现象。只不过很多开发商将其称为酒店式公寓,但实质他们就是酒店,也是希望消费者清楚其中的陷阱。"

  顾云昌同时表示,通知的出台并非在对商业地产进行调控,"商业地产很多都是供大于求,以租金为回报,而住宅则是靠升值来体现价值,所以政府很少会调控商业地产,相比住宅市场的投机现象,商业地产中很少出现。"

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