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北京迎来泛豪宅时代 下半年超10万单价项目集中入市

  新闻编辑:吴迪 | 来源:百度乐居

  新浪乐居讯(记者 吴迪) 2014年开年,泰禾北京院子 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)和阅园两个单价超6万元的住宅项目成功获得预售许可证,在北京高端市场刮起了一场飓风。

  “这仅仅是一个开端。”北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,去年出让的夏家胡同、中粮孙河以及农展馆地块等阶段性地王都有望在今年下半年入市,且单价均有可能超10万/平。

  一个普遍的认识是,随着这一波单价10万以上的高端住宅入市,高端市场也在进行新一轮的洗牌更新。从最早400-500万总价的价格区间,到两年前千万以上总价区间,再到当前甚至已经2- 3千万的总价区间,北京高端物业价值上升的弧度,预示着这是一个出手豪宅的最佳时机。

  超10万项目将进场

  单价6万以上的项目取证仅仅是今年北京豪宅战斗打响的一场预热活动。

  2013年以来,北京国土局先后出让了7宗楼面价4万元以上的地块,包括懋源的夏家胡同地块、中粮孙河地块、融创农展馆地块、金地19街地块、保利首开东坝地块、首城东坝地块和合景泰富东升乡地块。而这些地块上即将拔地而起的住宅,被业内预测销售单价或超10万/平米,且有很大可能在今年下半年面市。

  “按照正常拿地后的开发周期看,去年的那些高价地块,今年下半年是其正常推出的一个时间,但也不是说都会在今年入市,看政策和市场的双重时机。”克而瑞房价北京测评中心分析师郝燕对新浪乐居表示。

  另据了解,2012年中赫拍得的万柳地王项目万柳书院 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)也将于今年下半年推出,同时去年由佳兆业收购的京城最贵烂尾盘长安8号也将有可能在今年三四季度入市,而绿城的高端项目御园也已经启动与融创的合作。除此之外,还有天润在王府井的项目,以及广州城启的东华府,都将于下半年入市。这些隐形的豪宅,将扩容北京单价超10万项目席位。

  抄底豪宅的最后时机

  超10万元/平的项目集中入市正在促使高端市场洗牌更新,其将推动整体高端市场的价格上涨已经成为共识。

  “一旦农展馆这种项目入市,整个全北京高端项目的定价就会出现一个上升的波动。”张大伟说,高端项目的定价,受土地价格影响较大,而高端客户对价格的抗性不会很大。另外北京院子等年初几个高价项目的获批,表明限价正在逐渐取消,随着高价地的入市,豪宅定价的基准会出现变化。

  豪宅代理公司伟业投资顾问市场发展部总监张思翼曾在一场论道北京别墅市场2014年走势的论坛上表示,当前北京高端住宅统计总价位在600到800万已经偏于保守,基本上都已经在千万级以及以上。

  “我们业内总结了一句话,2014年上半年可能是最后买到商品房的机会,因为自住房使得信贷出现了波动;同时也是购买高端房的最后机会,因为地王还没有上市,很多开发商受到一定限价的影响。”张大伟说。

  根据亚豪机构不完全统计,北京当前在售单价在10万元以上的顶级豪宅项目约12个,包括合生·霄云路8号 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、盘古大观、钓鱼台7号院、天安国汇等项目,主要集中在朝阳、东城、西城、海淀等内城核心区。不过可以预见的未来是,10万元/平米的单价,很快将不再是顶级豪宅的门槛。

  市场分化明显

  在北京泛豪宅化元年,如此多的项目正面竞争,究竟谁能成功突围?

  亚豪机构市场总监郭毅认为,今年的豪宅市场将出现分化,一方面是高端市场内高性价比的产品空间将增加,另一方面是顶级高端项目占据市场的重要关注点。

  而市场也给出了自己的答案。

  根据克而瑞房价北京测评中心2013年高端市场成交数据显示,高端市场成交呈两头大的趋势,高性价比项目和顶级豪宅项目是市场成交主力。以龙湖好望山 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)为例,其在2013年以191套、51131平米的销售成绩获得北京别墅销售排行榜套数和面积双料冠军,今年2月8号再推出的二期房源也已全部售罄。

  可以预见的是,在未来保障房、自住房和高端住宅共处一地的情况下,纯粹的高端居住氛围将更被推崇。而未来动辄10万/平、20万/平的项目扎堆肉搏的正面战场中,分别以龙湖好望山和天恒·半山世家为代表的配套成熟、享受绝佳环境资源的高性价比项目,更能成功突围。

  根据公开信息,龙湖好望山项目位于紧邻中央别墅区的潮白河岸,区域发展已经有两三年的历史,属于一个发展板块,尤其是已经推出的顺义天竺板块用地以及即将在年底推出的高丽营板块用地,给市场带来了区域价值成长的巨大联想。从发展前景出发,好望山被业内评价正处于价值被低估阶段,总价在600-800万之间,均价仅2.5万元/平米,类别墅产品几乎和北京当前普通改善型房源价格持平。龙湖•好望山项目营销总监王芳透露,好望山成交客户中,已经原来越多的自住型客户,限购条件下,好望山被当做终极置业。

  而另一个高性价比项目代表天恒·半山世家 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)位于国家4A级红螺湖风景区内,占据北京首屈一指的稀缺资源及原生山水,从近几年一直被真假参杂宣传的别墅项目来看,半山世家属于真正意义上的低密度独栋大宅,容积率仅为0.2,然而总价在1千万-1700万之间,均价仅约2万元/平米。

  “农展馆这些项目现在最为主要的是怎么去讲他们的豪宅故事,不是说价格高就一定是稀世豪宅。”北京房地产业协会副会长陈志表示,在去年豪宅旁边配建自住房甚至保障房的特殊土地出让方式下,产品成熟、环境配套成熟、圈层纯粹的豪宅产品将更为弥足珍贵。

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