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酒店式公寓出售还能打擦边球吗?

 

  近日,宁波、北京相继出台针对商业地产的销售管理规定,其中北京明确酒店式公寓禁止分层、分单元销售。这将意味着很多产权40年的所谓精装小户、酒店式公寓、LOFT户型都将很难再分割出售——

  京甬相继出台政策,收紧酒店式公寓的销售,禁止酒店式公寓分层分单元销售。徐州会不会紧随其后?部分拥有此类产品的开发商直打鼓。

  5月17日,宁波出台《宁波市办公建筑行政许可暂行规定》,被称为4月中旬国家出台系列楼市调控政策后全国首个针对商业地产项目的楼市政策。根据规定,公寓式办公楼(含酒店式办公楼)的房屋产权所有人仅限于企业法人。也就是说,以个人名义购买办公建筑内的单身公寓后,如果不注册公司,将无法办理房产证。另外,规定还明确了商用建筑不得设置阳台等细节限制,这是防止开发商把办公楼建成公寓楼。

  5月19日,北京市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》,从6月1日起实施。其中明确,在5月31日后签订土地出让合同的酒店项目,一律禁止分层、分单元销售。

  两地都对规定实施时间前后的土地出让合同给予分别对待:像北京,5月31日前已经签订了土地出让合同的酒店类项目,如果申请分割销售,将由四部门组织召开联席会共同审定。5月31日之后签订土地出让合同的酒店类项目,一律不得分层、分套(间)销售,不予办理测绘成果备案、预售许可和现房销售的手续。宁波是发布之日执行,对方案已经获批的项目,可按既定方案执行;对于土地尚未出让的,在规划设计条件中,如果还要建一部分公寓式办公楼(含酒店式办公楼),则单身公寓的总建筑面积不得大于总办公建筑面积的20%。而已出让土地上的拟建办公建筑,最多也只能建40%的单身公寓。

  酒店式公寓很难再分割销售

  对于“5·19”“禁售商改住” 通知,北京市住建委相关负责人作出如下解释,“主要目的还是规范市场,否则将来到处都是住宅,原来的商业、酒店也成了住宅,城市就失去了后续活力。酒店项目本身是非住宅类的,而新政主要是针对住宅类的。”事实上,在北京除了酒店立项外,目前也有不少商业或综合立项的房地产开发项目,改为住宅销售。这位负责人透露,下一步还将陆续出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。此外,对已取得立项、规划和土地出让审批手续及预售许可或现房销售备案的酒店类项目,国土管理部门负责对擅自改变酒店类项目用地性质进行监管,并依法进行查处。并加大对返本销售或者变相返本销售、售后包租或者变相售后包租等违法违规行为的查处力度。

  “现在谈论该政策对市场会造成什么影响还为时尚早,很多涉及其中的项目都需要有一个政策消化和观望期。”我市一开发商在接受采访时表示,而该开发商也透露,由于相关新政的出台,该项目原计划今年7、8月份入市销售的一栋写字楼改的酒店式公寓已经被紧急“叫停”,无限期延后。

  业内人士表示,“酒店或商业立项改过来的公寓多为60平方米以下的小户型产品,此次新政正式实施之后,很可能给目前市场上的小户型需求带来比较明显的冲击。而小户型的需求者主要有两类,一类是投资客,而另一类就是收入有限、事业刚刚起步的青年初次置业群体。新政策在打击炒房投资的同时,也应当注意避免对这部分初级置业需求的误伤。”

  调控政策不应当一刀切

  “一直以来,商住产品在政策制定和具体执行上还存在不少问题和盲点。”中原地产负责人认为,目前市场上的不少“商改住”产品无法保障购房人的合法权益,无法按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费。购房者买了这种住宅后,无法实现住房的土地使用年限以及配套建设指标。对买房人而言,无论是现实生活中还是心理上都感觉比较“吃亏”。

  他同时表示,政府出台政策禁止各种名目把商业、酒店用地改住宅是有利于市场规范的。但是政府应该充分考虑市场的需求,根据需求变化,可以提前介入主动对地块进行规划更改,让开发商重新补地价,或者重新拍卖。而不是让开发商被动更改,一定程度上导致其被动地成为“畸形”产品。

  “事实上,如果对住宅用地和商业改住宅禁售行为一刀切也不是很符合市场的发展,”我市一开发商表示,“目前随着城市的发展,各种业态之间有融合的趋势,一些项目融合住宅、酒店和商业等不同形态,还是应该根据城市和区域的发展,有针对性地进行调整。科学、合理地规划调整非住宅业态的开发轨迹,才是尊重市场规律,彻底解决问题的办法所在。”

  开发商心里打鼓

  据了解,徐州的酒店式公寓不是很多。而这些项目无一不是打了擦边球:以办公(商业)用地的价格拿地,以公寓的价格卖钱。由于办公用地的土地成本要远远低于住宅,但建成酒店式公寓后的售价却可与住宅并驾齐驱,甚至更高。

  北京、宁波的新政对徐州开发商无疑有一定的震动。记者先后采访了几个拥有酒店式公寓项目的开发商,发现他们心态很微妙。某开发商告诉记者,虽然他们几个酒店式公寓项目早就审批通过并已开工建设了。但如果在目前状态下出台限制商业地产的措施,无疑对这类产品是有打击的。

  另一家正准备开发酒店式公寓项目的开发商也表示了深深的焦虑。按照他们原先的想法,也是在公建地块上建酒店式公寓,如果限制政策出台,他们原先的方案就要放弃了。而这,涉及到该项目的利润问题,因为谁都知道,写字楼可不是那么好卖的。

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