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基本常识

酒店式公寓的经营模式

 

一、酒店式公寓的由来 

“酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”,属舶来品,起源于20世纪70年代欧美国家,由“时权酒店”(TimeshareHotel)演变过来。“时权酒店”是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利,该权利可以上市转售、转让或交换。“时权酒店”发展到今天已演变成“产权式酒店”,即由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者,并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理,为业主开展出租服务和理财服务。

二、酒店式公寓的概​念   

酒店式公寓亦即产权式酒店,指将公寓的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理,获取一定的投资回报。一般情况下,投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。根据其用途,可以分为酒店式商务公寓和酒店式度假公寓,前者多建在经济比较活跃的地区,目标客户为商务人士,典型如罗湖丹枫白露;而后者则建于景色优美的旅游区,主要消费群体为旅游度假者,比如大梅沙雅蓝酒店。

三、酒店式公寓的经营及利润分配模式

(一)包租型。即业主将公寓交由酒店管理公司统一经营,酒店管理公司每月付给业主固定金额作为投资回报,也可看作是支付给业主的酒店房屋租金。典型如深圳罗湖的丹枫白露和成都的世代锦江。 1.深圳丹枫白露罗湖丹枫白露项目定位为投资型产权式酒店项目。依托三九自身丰富的酒店客源和管理经验,其项目定价均价在12,600元/平方米左右,相比临近住宅项目溢价超过100%。首付款比例偏高(超过4成)。由于销售情况理想,现只有4组合形式可选(4套69平方米一房一厅,总价350万,首付150万),其中三套交与三九经营,一套自用。利益分配模式:15年(三套)经营协议,共返还业主200万(供楼款);经营期间业主无须交纳任何其它费用;一套自用房若交与酒店经营,每月固定返还4000元,业主无须支付其它费用。 2.成都世代锦江世代锦江产权式商务酒店,总面积17750平方米,酒店客房252套;有56.03、51.91、43.10、39.84、46.90平方米五种精装客房套型,集居住、商务、酒店于一身。投资及利益分配模式:投资金额:29.4532万元投资物业:46.9平方米精装酒店客房,6280元/平方米 投资方式:一次性付清全部房款,并和酒店管理公司签订委托协议十年。前10年收益:按照首付款的8%作为年度收益,10年则为29.4532万元×8%×10年=234366元。后10年收益:若续约,则年收益为首付款的8.8%,10年则为29.4532万元×8.8%×10年=259188.16元。
 包租型经营模式优缺点分析:优点(1)固定经营模式, 购房附带委托经营协议书,业主无权协商和选择,便于前期操作和统一经营管理;(2)用高额而稳定的回报吸引投资者,可以在促销和提高房价的同时,让更多的业主纳入酒店整体经营的范围,壮大酒店的实力,也减少了后期管理隐患;(3)财务结算便利,如经营管理得当酒店管理公司有较大利润空间;(4)签约期长而回报金额固定,联系货币贬值和通货膨胀因素,对管理方后期经营有利。
 缺点(1)包租后形成固定支出成本,对经营方压力较大,有一定金融风险性;(2)据建设部2001年6月1日起施行《商品房销售管理办法》,明确规定:房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫,以防止哄抬楼价。但是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向,打擦边球,有违规隐患。
 (二)委托经营型。业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理,酒店管理公司不承诺固定的回报率,双方按合同规定比例从酒店的经营利润中提成。典型如大梅沙领海。 1.深圳I.领海领海项目定位准确,规划完善,交楼标准高。与罗湖丹枫白露项目为纯酒店经营的定位不同,领海为休闲度假式,加上明确的投资导向。均价8300/平方米,销售至今已经溢价一次,准备再次加价。收益预算模式:房号:4A 面积:44.67平方米 总价:549380元旺季(4月-8月)收益:标准房500元/天 365*80%*50%*500=73000 淡季(11月-3月)收益:标准房300元/天 365*30%*50%*300=16425 全年收益:(73000+16425)*80%-(44.67*10*12)=66180 (忽略全年水电费)月平均收益:5515,供楼款约为2500元/月,实际月净收益:约2515元/月(具体租赁办法见附件)委托经营型模式优缺点分析:优点(1)没有固定的房租支出压力,经营成本从总收益中扣除,且房产已售出,把大部分投资和经营风险转嫁给业主。缺点(1)投资方式吸引力较小,易造成酒店管理区域内自住比例过多,难于经营管理和形成规模。(2)因业主无法有效监督酒店管理公司,利润的核算很难得到业主的认可。(三)代租管型。即业主委托物业公司对其拥有的房屋进行代理租赁,并提供酒店式服务,使业主能够轻轻松松获得良好的投资回报。在代租管期间,业主需按规定交纳物业管理费和本体维修基金,支付物业公司租赁佣金,同时享有与其他业主相同的权利。 1.市场供求关系(1)旅游度假景点,客源流动性大;(2)同一区域内此类租赁模式少,有市场需求量;(3)与周边酒店房价相比,租金较低,客户承受能力强。

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