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行业新闻

北京酒店式公寓销售遭“冰冻”

 

  从昨日起,北京市新签土地出让合同的酒店类项目将被禁止分割销售,此前签订土地出让合同的项目,如需销售许可证,必须由市住建委、市发改委、市规划委、市国土资源局组织召开联席会共同审定。

  记者在近日对相关项目调查走访时发现,由于审批收紧,大部分“涉险”新项目在推迟开盘日期的同时,还纷纷下调销售价格,即便是这样,还是不受购房者的“待见”,许多在售酒店类项目均表示“自己很受伤”,业内人士表示,此番多部门出台的“商改住”禁售令,一方面将使得已经在建的或建成尚未领取销售许可证及分割销售审批手续的项目“前途堪忧”,另一方面也将调控的触角首度涉及到商业地产领域,由此传递一个明显的信号:调控的区分将越发细化。

  “被推迟”的开盘日

  上周日下午两点,位于丰台区西站南路的西区国际公寓售楼处内异常安静,由于只有两名看房者,大部分销售人员只能无聊地看报纸。

  “行情乐观的时候,我们每个周末都接待大量看房团,一天下来忙得团团转,现在行情不好,零散客户进来的都很少,我的工作也变得清闲,没事我就看报纸。”西区国际公寓的销售人员告诉记者,周日下午没人看房的情况,在新政之前是绝对不会出现的。

  这位销售人员所指的“新政”,是半月前由北京市住建委等部门联合发布的《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》(以下简称《通知》),根据《通知》规定,今年5月31日后通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套(间)办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。

  然而西区国际公寓并非政策“禁售范围”,这个由盛达兴业开发的一项酒店类公寓项目,2005年,西区国际破土动工,2008年项目基本竣工,为何会在新政出台后推迟开盘?

  “我们原定于5月开盘,新政出来之后,我们还没想好是作为酒店出售还是分割销售,所以还要等等。”这是销售人员起初给记者的解释。

  禁止酒店类公寓分层销售政策出台后,延缓开盘的并不只有西区国际一家。首开股份集团经营的首开石榴派项目原定于4月开盘,但是直到昨日石榴派项目依然未出现开盘迹象,有媒体报道石榴派曾向会员出售会员卡,因为项目迟迟未开盘,会员退卡人数已过半。同属于首开集团位于朝阳区常营乡的九都汇项目,原定于5月29日正式开盘,至今仍杳无音信。

  纠结的分割销售许可

  究竟为何如此多的项目延期开盘?是政策出台后开发商改变了市场预期所致还是另有原因?

  根据《通知》,尽管在5月31日前已通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目可以申请分割销售,但必须由市住建委、市发改委、市规划委、市国土资源局组织召开联席会共同审定。

  上周末,记者走访位于东直门附近的乐MOMA,作为酒店立项项目,乐MOMA公寓内部装修基本结束,但是项目同样迟迟没有开盘。当记者问及项目是否有分割销售许可证时,这名销售人员回避了这个问题,只是回答:“我们早已取得预售许可证,每间房屋都有自己的房产证,新政策出来后,我们的项目以后就是稀缺产品,具有很大的升值空间。”

  这名销售人员告诉记者项目预计6月底开盘。记者反问具有预售许可证是否需要取得分割销售许可证才能正常销售时,该名销售人员拒绝回答记者的问题。“我们立项虽为酒店,但是我们的项目能保证每一个分套住户有一个房产证。”他回答。

  回避回答分割销售许可证问题的不止乐MOMA一家,上周末记者走访部分未能按时开盘的酒店类公寓项目时,问及北京市住建委出台的政策会不会对单套买房的房主产权产生一定影响时,得到的答复普遍是:“6月1日开始实施的政策只是不再审批商改住用地,我们已审批到土地使用权就可以不受其约束。”更有销售人员直接反问记者:“像我们这样的项目现在不都要卖吗,又不是只有我们一家,你应该问问别的酒店项目开发商怎么回答。”

  “虽然我们规定5月31日前拿地的酒店类项目还是可以分割销售,但这块的许可证我们从今年年初到现在确实没有发过。”北京市住建委的一位负责人向记者透露,分割销售许可证发放暂缓的主要原因还是在审批环节的收紧。这是否意味着未来分割销售许可证就此停办,这位负责人并未给出明确的答复。

  “我们确实是在等分割销售许可证,现在普通人去拿分割销售许可证是拿不到了,但我们项目没问题,过几天审批一下来我们就可以开盘了。”在记者的追问下,西区国际的销售人员道出了上述项目推迟开盘的真正原因:分割销售审批尚未办完。当记者一再追问项目会不会因为拿不到分割销售许可证而不能开盘时,这名销售人员却闪烁其词,表示等等再看。

  购房者、中介“不待见”

  如果说分割产权审批的难产让在售的、尚未取得相关手续的酒店类项目“前途未卜”,那么市场的“不待见”,或许已经从某种意义上对上述项目给予了最致命的打击。

  “我们原定的开盘均价为4万元/平方米,但到现在开盘降到了27000-28000元/平方米,来问的人还是很少。”西区国际的销售人员向记者坦言,自己从事这一行这么久,还没见过这么大幅度的下调销售价格。

  遇冷的不止西区国际一家。首开集团控股的石榴派项目立项为商住两用。在首开石榴派的销售大厅里,记者逗留了大约20分钟,这段时间内记者始终没有看到看房客户进销售大厅了解情况。大厅里,首开石榴派的三名工作人员正在低头聊天,记者走进大厅也并未引起他们过多的注意。

  在附近工作的中原地产顾问张先生告诉记者,年初刚建成售楼处时,首开石榴派门口天天有人排队等候选房,现在变得冷冷清清。“我的工作就是拿一马扎坐在这儿推销各种各样的房子,对石榴派的项目我很了解。”张先生告诉记者。

  “商水商电的消费开销加上只有40年产权的现状,再遇到个‘酒店类公寓可能被禁售’的新政,购房者能‘待见’石榴派这种商业立项房子才怪。”在张先生看来,酒店类公寓市场空间本来就小,《通知》出台后石榴派项目遇冷属于正常现象。“我从来只给客户推荐住宅房。产权为40年的LOFT造型房子,其建筑风格只能成为年轻人追逐潮流的一种方式,用做住宅不划算。”

  “来我们这边备案的酒店类项目本来就不多,新政策出台后酒店类项目只能租不能卖,我们中介现在已经不再接受酒店公寓式项目了。”和张先生一样,位于大悦公寓附近的链家地产中介人员宁小姐同样不看好酒店式公寓。宁小姐所在的地产中介公司位于朝阳区朝阳北路,紧挨大悦公寓。几个月前,她工作的链家地产公司开始代理大悦公寓一手房源。“政策出台后,我们已经不再代理大悦公寓的房源了。”

  中介不再公开出售大悦公寓房源,而大悦公寓自己的销售人员却明确告诉记者:“我们的项目没有什么问题,之前我们公寓已经卖出去很多套房子,不存在受限政策。”

  1%市场份额引发蝴蝶效应

  据了解,酒店式公寓分为产权式公寓酒店和纯酒店式公寓。其中,产权式公寓酒店的实质是酒店,其软硬件配套都是按照酒店标准来配置,且纳入酒店行业管理范畴,它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式公寓酒店的本质在于购买者并非自住,而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租,以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。

  纯酒店式公寓则是一种提供酒店式管理服务的公寓,集住宅、酒店、会所多功能于一体,具有“自用”和“投资”两大功效,但其本质仍然是公寓,是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式,又吸收了住宅、写字楼的某些特点;既可居住,又可办公的综合性很强的物业。

  而上述市住建委等部门出台的《通知》主要针对的也是产权式公寓酒店,在北京一度被称为分割式产权酒店,但是开发商为了更好销售,一般也对外宣传为“酒店式公寓”,一般产权年限是40年。

  北京的“商改住”在2007年以后开始兴起。由于部分住宅投资收益大大超过写字楼,出现了住宅写字楼售价和租金的倒挂,于是有项目开始将商业性质的土地改建为住宅(即土地性质是商业或者公建,但开发商将其建设成为住宅产品)。目前北京市场上打着“酒店式公寓”和“高档公寓”旗号销售的产权式公寓酒店,几乎都属此类型。这些项目按建筑规划要求不能接通天然气,所以通常以电磁炉来取代煤气。

  北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示,在利益的驱使下,近年来许多烂尾楼也纷纷改成酒店式公寓,利用公建项目层高可以达到5.6米的特点,将一层变为二层的LOFT产品成了非常常见的做法。此类项目往往是商业或者公建立项,产权40-50年,由于项目立项非住宅,因此水电均需要按照商业用水和商业用电来收费,生活成本远远高于住宅项目。

  大批项目面临“消化不良”

  “实际上北京受调控的产权式公寓酒店不足全部房源的1%,但带给开发商和购房者的心理影响却很大。”21世纪不动产商业楼宇部的负责人蔡宇翔告诉记者,本次新政涉及的项目主要是一些住宅类地块或者商业地块的配套建筑,由于这部分项目本身就很少,限制酒店销售成住宅对北京市场的影响理论上并不大,“但由于此前的楼市调控政策主要针对住宅,并非涉及商业地产,很多投资者开始考虑不受影响的商业地产,此次对商业地产的限制可能使得市场走低的预期越发严重”。


  “现在对于5月31日前拿地的酒店类公寓来说,未来前途是否‘光明’,主要取决于能否拿到分割销售许可证。”在杨少锋看来,《通知》已经明确对5月31日以后的酒店类公寓说“不”了,眼下影响最大的实际上是已经在施工或完成施工等待售卖的项目。“如果未来分割销售许可证一直不放,或很久以后才放,再或者卡得比较严,北京不少项目以后都将面临巨大难题。”杨少锋认为,《通知》的出台和市住建委对于分割产权审批的收紧让那些已经在施工的项目面临进退两难的选择,更使得已经购买但尚未取得房产证的购房者后续产权办理成为大问题,已经入住的项目,未来的出售将变得困难。“如果现在开发商再不调整项目规划,未来可能会有大批的项目面临消化不良。”

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